Met de gestaag stijgende rentes in Zuid-Europa begint het euro-experiment
steeds verder uit de hand te lopen. Het lijkt een kwestie van tijd voordat
ook grote landen als Italië en Spanje van ‘goedkoop geld’ uit Noord-Europa
moeten worden voorzien.

Maar gelukkig is er goed nieuws voor degenen die denken dat ze Zuid-Europa
straks jarenlang van geld moeten voorzien. De financiële markten geloven
daar namelijk niet in. Immers, geloofden ze dat wel dan zouden de
renteverschillen tussen Zuid-Europese en Noord-Europese landen bij lange na
niet zo groot zijn. Net als de Duitse overheid hoeft de Nederlandse staat
momenteel slechts extreem lage rentes te betalen over haar schulden.

Schone schijn

Op het eerste gezicht is dat niet vreemd. We zijn in de eurozone een relatief
concurrerend land en onze staatsschuld heeft een omvang van ‘slechts’ 66
procent van onze economie. Dat is niet eens zo heel veel meer dan de grens
van 60 procent waar we eigenlijk onder zouden moeten zitten. Dat ons
begrotingstekort volgend jaar mogelijk net boven de grens van 3 procent
uitkomt is evenmin een grote ramp.

Tot zover het goede nieuws.

Het grote probleem voor Nederland ligt niet bij de staatsschuld en ook niet
bij het begrotingstekort. Vooraanstaand econoom Willem Buiter gaf het
onlangs nog maar weer eens aan: veruit het grootste probleem in Nederland is
de enorme zeepbel die in de loop der jaren is ontstaan op onze huizenmarkt.
In de cijfers over de staatsfinanciën zie je daarvan – vooralsnog – niets
terug. Maar dat is in zekere zin schone schijn. Ook in Spanje kon men voor
de huizencrisis aldaar echt begon uitstekende cijfers voorleggen.

Hypotheekschuld

Die zeepbel - en dan vooral de bijbehorende enorme hypotheekschuld - is een
risico dat kennelijk maar door weinigen doorzien wordt. Onze hypotheekschuld
bedraagt circa 640 miljard euro, ruim boven de omvang van onze economie.
Nergens anders ter wereld ligt de ratio hypotheekschuld/omvang economie zo
hoog als bij ons.

En via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ligt een groot deel van dit
risico - dat zie je in de cijfers niet direct, maar het is wel degelijk zo -
bij onze overheid (via garantiestellingen). De NHG werd ooit ingevoerd om
starters op de huizenmarkt zekerheid te bieden. Maar inmiddels lijkt deze
regel door banken gekaapt te zijn om risico's af te wentelen.

Overkreditering

Door zaken als goedkoop geld, gestaag dalende rentes, hypotheekrenteaftrek
(stimulering van maximaal lenen en minimaal aflossen) en bijbehorende
overkreditering is er nu een huizenmarktzeepbel ontstaan als nooit tevoren
(de grootste sinds tenminste 1650).

Hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz maakte er een paar jaar terug
een mooie grafiek van. Gebaseerd op historische gegevens van de
huizenprijzen aan de Amsterdamse Herengracht sinds 1650 (klik hier
voor de grafiek).

Een kind van zeg tien jaar kan op basis van deze grafiek al inschatten dat het
prijspeil in 2008 zo'n beetje het dubbele was van het eeuwenoude gemiddelde
(uiteraard gecorrigeerd voor inflatie) - één huis voor de prijs van twee
dus.

Inmiddels zijn we een paar jaar verder en zijn de prijzen met een procent of
tien gedaald. En corrigeren we tevens voor inflatie gedurende de afgelopen
jaren dan valt de reële prijsdaling nog wat hoger uit.

Correctie

Maar laat u zich ondanks die reële prijsdaling van een procent of vijftien
niet door allerlei belanghebbende 'experts' in de maling nemen. De echte
correctie van de Nederlandse huizenmarkt is naar alle waarschijnlijkheid nog
maar nauwelijks begonnen.

Ondanks dit alles geven kredietbeoordelaars nog steeds de allerhoogste
kredietbeoordeling aan Nederland. En de rente die Nederland op haar
staatschuld hoeft te betalen is nog steeds minimaal. Kennelijk realiseren
maar weinigen zich - ondanks reeds versnellende prijsdalingen - wat de
gevolgen van een imploderende vastgoedbubbel voor de Nederlandse
overheidsfinanciën kunnen zijn.

Hendrik Oude Nijhuis heeft zich jarenlang verdiept in de strategieën van 's
werelds beste beleggers en is tevens oprichter van warrenbuffett.nl
over de beleggingsstrategie van Warren Buffett. Deze column is niet
bedoeld als individueel advies tot het doen van beleggingen.

Lees ook:

Meer
artikelen van Hendrik Oude Nijhuis

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl